每周一谈：销售走弱警惕销售回款降速

　　事件：11 月销售市场整体保持下行态势，其中一线城市整体企稳，二三线城市市场仍在下行通道；从房企端观察，50 强房企整体11 月权益销售同比增速为-40%，较上月同比降速扩大8 个百分点，政策筑底以及融资层面的回暖暂未传递至销售市场。对此应警惕商品房市场进一步走弱对行业资金健康造成的负面影响。

　　一线城市商品房市场触底回升趋势已现，二三线城市销售额同比降速进一步扩大。一线城市成交面积同比增速跌幅已呈现触底反弹态势，同比增速下行幅度已收窄至-4%，相比上个月增加 10 个百分点。二三线城市销售 11 月单月同比增速为-33%，连续 6 个月为负，同比负增长进一步扩大，较上个月减少4 个百分点，但同比下行曲线弧度有所放缓。

　　从分城数据来看，除北上广深及少数发达二线城市外，其余二三线城市11 月销售数据均较疲软。北上广深四座一线城市成交额环比增速均为正，市场的短期情绪已比较稳定。二三线城市商品房销售整体表现弱势，22 个监控城市中有13 个环比增速为负，仅福州单月销售额同比增速为正。

　　从50 强房企统计数据看，11 月房企销售表现惨淡，50 强房企同比增速-40%。较上月同比负增长扩大8 个百分点，房企销售表现进一步走弱。

　　单月房企权益销售额排名变动较大，龙湖越秀等排名提升明显。11 月销售额排名前十房企分别为碧桂园、万科、中海、融创、龙湖、华润置地、招商、绿地、新城、越秀，相较累计销售排名，龙湖提升6 名，新城提升4 名，越秀提升17 名。

　　警惕销售走弱对行业的资金稳定造成冲击。10 月份销售回款对应的“个人按揭贷款”与“定金及预收款”在开发资金来源中累计占比已达53%，但定金预收款以及个人按揭贷款的同比走势仍然保持平稳，若未来销售市场进一步走弱，则对行业资金影响程度最大的两项资金来源将转负，会对行业的资金链健康造成更大影响。

　　数据追踪(11 月29-12 月5 日)：

　　新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-27 PCT、+13 PCT，一线城市-24 PCT，+25 PCT，二线城市-11 PCT，+22 PCT，三线城市-53 PCT，-8 PCT。

　　二手房市场：14 城二手房成交面积单周同比-36 PCT，累计同比-6 PCT。

　　土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-18 PCT，成交建筑面积累计同比-19 PCT，成交金额累计同比-9 PCT，土地成交溢价率为0.03%。

　　城市行情：本周一二线城市周度成交数据整体呈下行态势，其中北京(-49PCT)、广州(-15 PCT)、深圳(-21 PCT)、成都(-19 PCT)，南京(+22PCT)。

　　投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。

　　风险提示：销售市场加速下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。

（文章来源：申港证券）