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来源于：红刊金融

在居住用地供货“两集中化”现行政策下，房企务必运用比较有限的土地拍卖“潜伏期”拿到近很有可能多的土地资源以确保“做生意”的延续性。由于资产比较有限，房企一旦掌握不太好便会“用力过猛”。

宋都股份近期公示舍弃在杭州市初次集中化供地中拍得的一个地块——它是“两集中化”现行政策执行至今的“退地”第一例，其因而交纳的5000万余元预定申请办理担保金有关部门“未予退还”。

针对近期三年本年度盈利最大为5.86亿人民币（2019年）的宋都股份而言，5000万的占有率做到8.5%，占上年纯利润的占比也是做到15.58%。

也许是由于危害重特大，管控层专业从此向其下达了管控工作函。宋都股份在8月10日回应称，退地关键是由于2个合作方违背诚实信用原则标准，单方毁约，造成企业短期内资产分配发生极大工作压力。但是，在宋都股份推卸责任小伙伴的第一时间，2个合作方根据不一样方式各自表明，“没协作”“未签订合同”，便是此次退地与她们彻底不相干。

大格局拿地

5000万退地

这一次的退地事件源于杭州市2021年5月的初次集中化供地。那时候，宋都股份以45.84亿人民币拿到5宗地块。那样的大格局仅次以激进派拿地出名的闽系房企融信中国，而这个杭州市的当地房企也因而在土地拍卖销售市场上“异彩纷呈”。

在5月15日公布的《关于竞得土地使用权的公告》中，宋都股份列出来了“杭政储出【2021】8号”“临政储出【2021】4号”“临政储出【2021】12号”“富政储出【2021】10号”“富政储出【2021】9号”等新拍得地块的具体情况，合称“以上竞价是企业高管在当今房地产业情况下考虑到了风险因素的基本上开展决策的”。

但只是两月后，在7月20日，宋都股份公布舍弃摘地土地使用权证公示。宋都股份控股子公司杭州市绍辉早期得到的杭政储出【2021】8号地块（即：运河新城地块）的摘地资质撤销，而杭州市绍辉已交纳的5000万余元预定申请办理担保金也未予退还。

对宋都股份而言，这5000万余元的损害并不是琐事。2020年本年度和2021年一季度宋都股份营运能力不断下降，各自完成纯利润3.21亿人民币和0.29亿人民币，各自同期相比下降45.22%和44.01%。而5000万余元的高额损害是宋都股份2021年一季度纯利润的1.73倍，该笔损害对近期三年纯利润最大5.86亿人民币、最少3.21亿人民币的宋都股份而言，2021年全年度销售业绩主要表现都是会遭受不好危害。

到8月10日，宋都股份忽然公布《关于回复上海证券交易所监管工作函的公告》。依据公示，早在7月26日，上海证券交易所就向宋都股份下达管控工作函，规定企业就舍弃运河新城地块，及其有关部门未予退还企业交纳的5000万余元担保金事项，开展核查和自纠自查工作中。

依据宋都股份的回应，5月7日，宋都股份与某TOP50浙系房企根据手机微信达到项目合作，就是以50%：50%的股份占比协同股票操盘开发设计运河新城地块。到5月13日，这个浙系房企根据电話单方表明不会再参加此次协作。

一样的“遭受”也有，宋都股份在回应中称，5月8日，宋都股份摘地12号地块（即天目药业港地块）土地使用权证，宝龙地产积极洽谈企业期待对该地块开展联合开发，并签署了《天目药业港ZX11-G-15地块合作框架协议》，在其中承诺“股份占比：宋都50%；龙湖50%”、“如一方违背以上承诺，违约方应付款守约方2000万合同违约金”。但以后宝龙地产沒有执行《备忘录》承诺，5月19日确立表明舍弃协作，宋都股份最终将宝龙地产告到法院。

宋都股份的表述可以自圆其说，但涉及到在其中的俩家公司陆续在第一时间回复回应。

宝龙地产层面表明，宋都股份于5月8日取得杭州市12号地块后与浙江省龙湖签署合作框架协议。但5月17日以后在宣布沟通交流合同文本全过程中，因为彼此协作标准发生改变，造成最终无法达成一致。该合作框架协议仅是彼此表述协作诚心的主要表现，具体关键点应以合同签订为标准。

8月11日中午，浙系房企也发公示回应，在宋都股份摘地运河新城地块后，企业及附设企业未与宋都股份及附设企业签定一切协议书或文档。浙系房企还表明，企业声誉现受影响，凑合遭受的一切危害保存向宋都股份运行司法程序的支配权。

值得一提的是，在7月20日公示中，宋都股份本来有“此次舍弃摘地的土地使用权证，是公司经营高管审慎考虑销售市场风险因素，根据企业稳定发展趋势慎重做出的管理决策，企业将不清除保存申请办理行政裁决或提到行政部门申讼的权利。”但到回复函中，宋都股份可望而不可即行政裁决的事儿。

现金流量困惑

宋都股份、宝龙地产也不开朗

合作方中间在新项目上争吵不休并许多见，这类斥责经常是由于某一方整体实力不足，或彼此整体实力都不足。这类状况就产生在宋都股份的身上。

在杭州市初次集中化供地中，宋都股份拿到5宗地块累计斥资45.84亿人民币，这一拿地额度远远地超过企业的手中现钱。据新闻记者掌握，截止到2020年12月31日、2021年3月31日，宋都股份现钱及准货币账户余额各自为32.82亿人民币、39.61亿人民币（没有受到限制资产）。

与此同时，融合宋都股份当今约260个开发设计、市场销售和结转成本新项目的资产要求，宋都股份无法确保新摘地的5宗地块按期进到设计阶段。

依照计划，和宝龙地产等房企的联合开发，将大幅度降低宋都股份的资产工作压力。宋都股份表明，致力于根据对外直接投资、合作项目等方法获得土地资源利益总金额约计25亿-35亿人民币中间，为企业房地产业务的可持续发展观保持在有效的资产范畴内。依据公示，如协作顺利的话，宋都股份总体获得土地资源利益额度能操纵在32.48亿人民币，合乎企业预估。

但当宝龙地产等小伙伴撤出，宋都股份资金不足的状况快速加重。宋都股份表明，综合性考虑到房产开发早期资本成本高、同歩开发设计节奏感焦虑不安、事后开发设计相对性聚集等要素后，为了更好地与预估总体获得土地资源利益总金额保持一致、确保企业总体现金流量安全性，企业决策舍弃摘地的运河新城地块土地使用权证，即维持最后获得土地资源的利益总金额为28.01亿人民币，合乎25亿人民币-35亿人民币的预估区段信用额度）。

那麼，为什么宝龙地产等房企在前期积极主动触碰，随后却挑选舍弃协作？著名房地产投资分析师严跃进表明，当今金融业自然环境略紧，房企的项目投资拿地心理状态会出现新转变 ，因此 许多房企拿地心理状态也非常容易起伏不定。

除此之外，《红周刊》新闻记者整理发觉，宝龙地产的现金流量情况一样令人担忧。自2015年逐渐，近6年以来，宝龙地产的生产经营现金流初次为负。年度报告表明，截止到2020年末，企业生产经营造成的现金流量净收益为-120.13亿人民币，较2019年的27.53亿人民币，同期相比下降536.36%；而回过头看股权融资主题活动所造成的现金流量净收益，为223.61亿人民币，较2019年的40.44亿人民币，同期相比升高453%。

所退地块存一二手房价格倒挂难题

宋都股份在杭土储吃紧

仅就宋都股份摘地的杭州市5宗地块而言，《红周刊》新闻记者整理发觉，以上地块因为交易量楼盘价格和毛胚市场销售平均价差值多在1万余元/平米以内，且配建占比较高，或难得到很大盈利室内空间。

而被退地的运河新城地块不论是交易量价格，或是交易量楼盘价格，全是5宗地块中价钱最大的地块。宋都股份是以17.83亿人民币拍得运河新城地块，交易量楼盘价格2.1万余元/平米，配建占比21%。

与此同时，运河新城地块规定所建产品住宅毛胚市场销售平均价不高过2.65万余元/平米，装修报价不高过31000元/平米。换句话说，就算再加上装修报价，运河新城地块的将来市场价也不可高过2.95万余元/平米。

《红周刊》新闻记者整理发觉，运河新城地块附近遍布有大伙儿·运河新星、博翠院等二手房新楼盘。而依据楼盘网数据信息，大伙儿·运河新星、博翠院的7月市场价在3.5万余元/平米上下，比运河新城地块精装修价格2.95万余元/平米，每平米高于5500元。为此看来，受指导价要素危害，该地块存有显著的一二手房价格倒挂难题。

从宋都股份土储状况看来，其在杭州市初次集中化供地中巨资拿地实际上情有可原。依据年度报告，宋都股份的杭州市新项目占新项目数量贴近6成。而回过头看被称作房企“核心要点”的土储，截止到2020年末，宋都股份所拥有的待开发设计土地资源仅存4宗地块，在其中，一宗坐落于宁波舟山，此外三宗坐落于广西省，“本营”杭州市深陷土地储备“清零”的难堪处境。

在宋都股份“斩仓”运河新城地块后，企业在杭州市具体增加4宗地块，比照其当今的开发设计、市场销售和结转成本新项目遍布状况，其杭州市土地储备经营规模仍还不够。

责编：冯体炜